Lettera di disdetta affitto: esempio di come si scrive e invia al proprietario la comunicazione di risoluzione anticipata dal contratto per contratti ad uso abitativo o commerciale. Adempimenti successivi per l’Agenzia delle Entrate. Show
Il rapporto di locazione immobiliare, sia ai fini abitativi che commerciali, può essere interrotto anticipatamente da parte del conduttore. L’interruzione del contratto, qualora vi sia il recesso libero o per giusta causa, avviene sempre attraverso una lettera di disdetta che l’inquilino comunica al locatore. Si tratta di uno strumento attraverso il quale l’inquilino rende noto al locatore del contratto la propria volontà di cessare anticipatamente il contratto. Se desideri approfondire la procedura legata alla risoluzione anticipata di un contratto di locazione ti lascio a questo articolo di approfondimento: “Risoluzione contratto di locazione: come funziona?“. Di seguito, invece, tutti gli aspetti relativi alla predisposizione ed alla comunicazione della lettera di disdetta dal contratto di affitto, con delle bozze da utilizzare. Indice degli Argomenti
Che cos’è la lettera di disdetta dal contratto di locazione?La lettera che comunica la risoluzione anticipata di un contratto di locazione (abitativo o commerciale) è un atto giuridico con il quale il conduttore comunica al locatore la volontà di non voler proseguire il contratto. A dire il vero, anche il locatore può inviare la lettera all’inquilino per comunicare la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza. In linea generale, comunque, la lettera di disdetta si può applicare:
Quali soggetti possono inviare la lettera?La comunicazione di risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere inviata:
Sicuramente, tra i due soggetti coinvolti in un contratto le maggiori possibilità di risoluzione sono affidate al conduttore. Questi, infatti, essendo la parte più “debole” del contratto è, sicuramente, la parte maggiormente tutelata dal legislatore. Questi, infatti, è sicuramente le figura che avrebbe maggiori “problemi” in caso di risoluzione anticipata. Come si compila le lettera di disdetta dal contratto di affitto?La lettera di disdetta dal contratto di locazione è un documento che ha una forma libera. Si tratta di una scrittura privata che può essere redatta su “carta bianca“, nella quale devono essere indicate una serie di elementi obbligatori. Si tratta delle seguenti:
Questi elementi sono molto importanti e ti consiglio di verificare bene la presenza degli stessi nel documento che andrai a redigere. Infatti, in caso di assenza di uno di questi il locatore potrebbe contestare la nullità del documento. La prima categoria di contratti che può essere soggetta a risoluzione anticipata riguarda i contratti ad uso abitativo. I contratti di locazione ad uso abitativo sono il contratto a canone libero (della durata 4 +4 anni) ed a canone concordato (della durata di 3 + 2 anni) ed ai contratti ad uso transitorio (compresi quelli per studenti universitari). In tutti questi casi, è previsto un preavviso di 6 mesi in caso di risoluzione anticipata. La lettera deve essere spedita mediante raccomandata A/R oppure tramite Posta Elettronica Certificata (PEC). La disdetta dal contratto di locazione del conduttoreIl conduttore (inquilino) del contratto di locazione abitativo ha la possibilità di inviare la lettera di disdetta:
Un focus particolare deve essere dato alla giusta causa di risoluzione (gravi motivo) che rappresenta un motivo oggettivo sopravvenuto che non poteva essere prevedibile al momento della stipula del contratto. Per determinare quali possono essere gravi motivi di risoluzione occorre tenere presente che deve essere verificata:
Bozza lettera disdetta contratto uso abitativo da parte del conduttore“Egr. Sig./Sig.ra __________ Disdetta dal contratto da parte del locatoreCome detto il locatore rappresenta la parte maggiormente “forte” all’interno di un contratto di locazione. Per questo motivo, la legge non gli consente di risolvere anticipatamente dal contratto, come per il l’inquilino. Al locatore questa possibilità non è concessa ma, tuttavia, questi può effettuare un diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza. In questo caso il locatore comunica con il preavviso previsto all’inquilino la volontà di non prorogare ulteriormente il contratto al momento del termine della prima scadenza. Si tratta dei primi 4 anni in un contratto a canone libero, oppure dei primi tre anni di un contratto a canone concordato. Bozza lettera disdetta contratto uso abitativo da parte del locatore“Egr. Sig./Sig.ra
__________ I contratti di locazione ad uso commerciale prevedono una durata di 6 anni più altri 6, rispetto ai quali il preavviso è di 12 mesi. Anche in questo caso la lettera di risoluzione deve essere inviata tramite raccomandata A/R oppure tramite Posta Elettronica Certificata (PEC). Come per i contratti ad uso abitativo, anche nelle locazioni commerciali è prevista la possibilità di risolvere anticipatamente il contratto da parte del conduttore. Questi ha la possibilità di risolvere il contratto in qualsiasi momento in caso di presenza di clausola di recesso libero, oppure in presenza di gravi motivi. La disdetta da parte del conduttoreSe la locazione per cui si desidera recedere dal contratto d’affitto è di tipo commerciale, il conduttore può disdire il contratto di locazione in qualsiasi momento, a patto che ne venga data apposita comunicazione al locatore con almeno 6 mesi di anticipo, se si tratta di disdetta anticipata, o 12 mesi, se si tratta di mancato rinnovo alla fine del contratto: Bozza lettera disdetta contratto uso commerciale da parte del conduttore“Egr. Sig./Sig.ra __________ La disdetta da parte del locatoreIl locatore, come anticipato, ha la possibilità di negare il rinnovo alla prima scadenza di un contratto di affitto commerciale per gli stessi motivi che rendono valida la disdetta dei contratti ad uso abitativo, corrispondendo al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità. L’obbligo del locatore, in questo caso, è inviare una lettera recesso anticipato contratto affitto commerciale al conduttore con almeno 12 mesi di anticipo rispetto alla naturale scadenza del contratto. Bozza lettera disdetta contratto uso commerciale da parte del locatore“Egr. Sig./Sig.ra __________ Quali canali per l’invio della lettera?I canali che è possibile utilizzare per l’invio della comunicazione di risoluzione anticipata di un contratto di locazione (ad uso abitativo o commerciale) sono essenzialmente due:
L’invio del documento deve, infatti, garantire la conferma di avvenuta ricezione da parte del destinatario. Nessuno vieta, in realtà, di comunicare la risoluzione con entrambe le modalità per garantire una migliore probabilità di successione (conferma di avvenuta ricezione). La consegna della risoluzione deve essere effettuata dovendo garantire il rispetto del periodo di preavviso previsto dal contratto. Comunicazione della risoluzione anticipata all’Agenzia Delle EntrateLa risoluzione anticipata di un contratto di locazione comporta la necessità di andare a comunicare l’evento anche all’Agenzia delle Entrate. In particolare, si deve comunicare l’avvenuto scioglimento anticipato del contratto. In questi casi è dovuto il pagamento dell’imposta di registro per l’importo di 67 euro, da versare entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento:
In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato. Deve essere evidenziato che l’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, l’imposta è dovuta se almeno un locatore non ha optato per l’applicazione del regime della cedolare secca. La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall’evento, con una delle seguenti modalità:
Quando il proprietario può disdire il contratto di locazione?Il proprietario di casa può inviare la disdetta del contratto di locazione, tramite raccomandata, solo ed esclusivamente a termine del contratto, prevista al quarto o ottavo anno nel caso di un contratto 4+4 oppure al terzo o quinto anno in un contratto 3+2.
Come mandare via l'inquilino prima della scadenza del contratto?Deve inviare una raccomandata all'inquilino, almeno sei mesi prima della scadenza, nella quale comunica la sua intenzione di non dare seguito al contratto, specificando il motivo per cui gli è concesso chiedere la restituzione dell'immobile.
Quali sono i gravi motivi per la disdetta del contratto di locazione da parte del locatore?I gravi motivi devono essere: estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto a quando è stato firmato il contratto, e tali da rendere impossibile o oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto.
Come scrivere una lettera di disdetta del contratto di locazione?Il conduttore deve inserire nella lettera i propri dati anagrafici, la domanda di disdetta del contratto di locazione e i dati relativi, le motivazioni della richiesta (motivi di lavoro o personali) e i tempi di attesa prima che l'immobile sia liberato.
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