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Tardiva registrazione risoluzione contratto di locazione La comunicazione per la risoluzione anticipata di un affitto deve essere fatta entro 30gg dalla data di fine locazione. Nel caso questo termine non venga rispettato; allora bisognerà corrispondere, oltre all’imposta di registro dovuta, la sanzione e gli interessi legali previsti per legge Sanzione L’importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull’imposta di registro dovuta di € 67,00. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di fine locazione + 30gg e la data di versamento dell’imposta:
Interessi Gli interessi legali vanno calcolati sull’importo dell’imposta di registro dovuta tra la data di fine locazione + 30gg e la data di versamento dell’imposta. Casi particolari – Cedolare secca Nel caso della cedolare secca, la mancata comunicazione entro il termine dei 30gg dopo la data di fine sconta le seguenti sanzioni:
Risoluzione n.115/E del 1 settembre 2017 Articolo aggiornato al 14/11/2017 Hai dimenticato di fare la risoluzione al tuo contratto d’affitto? Chiamaci al n. 063290350 ci pensiamo noi! Memory n. 150 del 30.07.2019 a cura di Omar RigamontiLa proroga (anche tacita) del contratto di locazione con opzione per la cedolare secca, così come la risoluzione del contratto di locazione, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, mediante modello RLI, “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi - Contratti di locazione e affitto di immobili”, entro 30 giorni dal suo verificarsi. In relazione a tale adempimento si segnala che, l'art. 3-bis del DL 30.4.2019 n. 34, come introdotto, in sede di conversione, dall'art. 1 co. 1 della L. 28.6.2019 n. 58, ha soppresso le sanzioni (introdotte dall'art. 7-quater co. 24 del DL 193/2016) applicabili in caso di mancata comunicazione della proroga (o della risoluzione) del contratto con cedolare secca, pari a: i) 50,00 euro se la proroga ( o la risoluzione) veniva comunicata con un ritardo pari o inferiore a 30 giorni; ii) 100,00 euro se la proroga (o la risoluzione) veniva comunicata con un ritardo superiore a 30 giorni. Conseguentemente, ad oggi, la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione con cedolare secca non determina più conseguenze, posto che: i) l'opzione per il regime sostitutivo resta valida ed operativa per la durata della proroga, purché il contribuente tenga un comportamento "coerente" (e ciò non configura una novità); ii) non trovano più applicazione le sanzioni di 50,00 o 100,00 euro per la mancata comunicazione. Per quanto concerne, invece, la mancata comunicazione della risoluzione del contratto, a seguito dell'entrata in vigore della L. 58/2019, di conversione del DL 34/2019, consegue che tale inadempimento non determina più l'applicazione di sanzioni, ma potrebbe rendere più difficile la prova della fine del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate ai fini delle imposte sui redditi. La soppressione dell'ultimo periodo dell'art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011 dovrebbe avere applicazione retroattiva in applicazione del principio del favor rei. Categorie:Cedolare secca
In quali casi è possibile recedere dal contratto di locazione? E quali sono gli adempimenti da porre in essere? La risoluzione contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della sua natura scadenza. La risoluzione anticipata contratto di locazione può avvenire a seguito di risoluzione consensuale, di recesso del conduttore o recesso del locatore. Vediamo nel dettaglio in questo contributo quali sono i casi in cui è possibile recedere dal contratto e quali sono gli adempimenti di natura civilistica e fiscale da rispettare per evitare sanzioni dal fisco. Sei pronto?!? Si comincia!!! Indice
Risoluzione anticipata contratto di locazione: che cos’é?Il contratto di locazione è una scrittura privata secondo la quale un soggetto, titolare di un diritto reale su un bene immobile, concede il diritto di godere del bene, ad un altro soggetto, dietro il pagamento di un compenso. La normativa legata ai contratti di locazione è data sia dalle norme del codice civile che dalla Legge n. 431/98. In base a questa normativa possiamo avere contratti di locazione a canone libero, a canone concordato oppure contratti di locazione transitori. La legge da la possibilità sia al locatore che al conduttore, al verificarsi di particolari esigenze, di recedere dal contratto di locazione prima della sua naturale scadenza. La risoluzione anticipata del contratto di locazione si verifica quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della scadenza fissata nel contratto di locazione. Vediamo qui di seguito le tre fattispecie di risoluzione anticipata di una locazione, ovvero:
Risoluzione consensuale del contrattoLa risoluzione consensuale del contratto si ha quando il locatore ed il conduttore hanno la comune volontà di porre fine al rapporto contrattuale in essere tra di loro. Questa volontà deriva da quella specifica del locatore di rientrare in possesso del proprio bene dell’immobile e da quella specifica del conduttore di cessare il godimento godimento dell’immobile e di liberarsi pertanto dall’onere del versamento del canone concordato. La risoluzione consensuale del contratto di locazione non è sottoposta dalla legge a particolari vincoli formali. Tuttavia, la necessaria forma scritta del contratto di locazione si estende anche al contratto di risoluzione. La risoluzione anticipata da parte del conduttoreIl nostro legislatore ha previsto per il conduttore, parte più debole del contratto requisiti più agevoli per risolvere il contratto rispetto al locatore. Qui di seguito vediamo quali sono le due modalità per recedere dal contratto di locazione:
Il recesso legale è previsto dalla legge e pertanto non può essere eliminato dalle parti all’interno del contratto. Mentre il recesso libero, per essere utilizzato deve essere espressamente previsto nel contratto di locazione. Pertanto, come consiglio sempre, è importante inserire apposite clausole all’interno del contratto. Recesso legale: i gravi motiviNon vi è una definizione univoca di gravi motivi, solitamente ci si riferisce ad impedimenti oggettivi che impediscono di utilizzare l’immobile. I gravi motivi devono essere specificati nel dettaglio, non è sufficiente una descrizione generica. In caso di contestazione, la valutazione viene effettuata dal Giudice. Vediamo qui di seguito alcuni casi in cui siano stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:
Vediamo invece alcuni casi in cui non siano stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:
Recesso liberoLa possibilità prevista per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento. E’ possibile, solo se previsto all’interno del contratto. La comunicazione al locatore deve essere data almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali. Solo per il conduttore, è prevista la possibilità di effettuare la risoluzione del contratto in qualsiasi momento. Tuttavia, è opportuno che sia inserita apposita clausola all’interno de contratto. E’ possibile prevedere una clausola di risoluzione con termine di durata maggiore ai 6 mesi. La risoluzione anticipata da parte del locatoreLa risoluzione anticipata del contratto è concessa anche al locatore, tuttavia quest’ultimo deve sottostare a condizioni più rigide rispetto a quelle previste per il conduttore. Se il locatore intende risolvere anticipatamente il contratto di locazione deve comunicarlo al conduttore con raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, se si tratta di immobili ad uso abitativo, 12 o 18 mesi se si tratta di beni immobili ad uso non abitativo o alberghi. Vediamo qui di seguito quali sono i motivi previsti dalla legge affinché il locatore possa risolvere anticipatamente il contratto di locazione, come disciplinato dall’art. 3, comma 1, della Legge n. 431/1998:
Come effettuare la risoluzione anticipata del contratto di locazioneIl conduttore, per risolvere anticipatamente il contratto di locazione, deve inviare apposita comunicazione al locatore tramite raccomandata o PEC. Tale comunicazione deve essere inviata con almeno sei mesi di anticipo. In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione senza preavviso, il conduttore è tenuto a versare al locatore l’importo pari a sei mensilità e a risarcire il danno causato. Anche il locatore è tenuto ad inviare una comunicazione al conduttore tramite raccomandata o PEC con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. Se il locatore non da disdetta del contratto, quest’ultimo si rinnova automaticamente per la stessa durata del precedente. Risoluzione contratto di locazione imposta di registroCome abbiamo visto, se il rapporto tra le parti è interrotto prima della su naturale scadenza si parla di risoluzione del contratto. L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento:
In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.
Agenzia delle Entrate disdetta contratto di locazioneVediamo qui di seguito quali sono gli adempimenti da porre in essere per comunicare la risoluzione del contratto. La risoluzione anticipata deve essere comunicata, entro 30 giorni dall’evento, tramite una delle seguenti modalità:
Modello F24 Elementi identificativi: risoluzioneVediamo adesso come deve essere compilato il modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione. Qui di seguito vediamo in modo dettagliato le sezioni in cui è composto e la modalità di compilazione:
Modello RLI risoluzioneVediamo adesso come deve essere compilato il modello RLI per comunicare la risoluzione del contratto di locazione. E’ opportuno indicare:
In caso di proroga di un contratto di locazione a cedolare secca, in caso di rinnovo, entro 30 giorni dalla scadenza è necessario comunicare l’effetto mediante RLI. Questo, avviene barrando il campo “cedolare secca“, nella sezione II “Adempimento successivo“. Risoluzione anticipata contratto di locazione con cedolare seccaLa cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Questo regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di irpef e delle addizionali per il reddito da locazione dell’immobile. Beneficiando dell’imposta sostitutiva si è esentati dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contrato. La cedolare secca è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Pertanto, nel caso in cui si affittasse con il regime della cedolare secca e si optasse per cessazione contratto di locazione, non saremmo tenuti al versamento dell’imposta di registro di 67 euro. Rimane tuttavia l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate, tramite presentazione del modello RLI l’avvenuta risoluzione del contratto. Per quanto riguarda la risoluzione giudiziale del contratto, l’art. 8 comma 1, lettera e), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR. n. 131/86 prevede che:
Tale orientamento tributario è confermato anche dalla risoluzione ministeriale n. 260786/92 dell’Agenzia delle Entrate. Mancata risoluzione del contratto in cedolare secca: cosa comporta?L’art. 3-bis del DL 34/2019 ( Cosiddetto Decreto Crescita) ha modificato il comma 3 dell’art. 3 del DL 23/2011, rendendo la comunicazione della proroga non più obbligatoria. Pertanto i soggetti che non compilano il modello RLI, non sono passabili di sanzioni e possono continuare a esercitare la cedolare secca. Non è più dovuta la sanzione per la mancata comunicazione prevista in misura fissa pari a 100,00 euro. Nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni la sanzione si riduceva a 50,00 euro. Esempio risoluzione del contrattoSi pensi al caso in cui un conduttore, dopo aver stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4 + 4, dopo 3 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero per esigenze di lavoro. In questo caso, il conduttore sarà tenuto a dare disdetta al contratto di locazione, nei termini previsti dal contratto stesso. In assenza di previsione di alcun corrispettivo per la risoluzione, sarà dovuta l’imposta di registro nella misura fissa di 67,00 euro. In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, il contribuente che ha corrisposto l’imposta di registro sul corrispettivo dovuto per l’intera durata del contratto, ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive. Sanzioni ritardata o mancata comunicazione della risoluzione anticipata del contrattoCome abbiamo visto, la risoluzione del contratto deve avvenire entro il termine di 30 giorni dall’evento. In caso di mancato o tardivo versamento dell’imposta di registro si applica la sanzione amministrativa del 30%, oltre agli interessi legali. Tuttavia, il contribuente ha la possibilità di sanare autonomamente la propria situazione, tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Attraverso tale istituto è possibile beneficiare di una riduzione delle sanzioni, versando:
Le sanzioni variano in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione, ovvero:
Per sanare l’omesso versamento dell’imposta di registro, il contribuente dovrà provvedere al versamento dell’imposta, delle sanzioni e gli interessi legali, tramite il modello F24 ELIDE. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona“. Elenco codici tributo per il versamento del ravvedimento operoso con modello F24 ElideQui di seguito vediamo quali sono i codici tributo da utilizzare per sanare la violazione del versamento dell’imposta di registro tramite l’istituto del ravvedimento operoso:
Risoluzione contratto di locazione: consulenza fiscale onlineCome avrai visto leggendo questo contributo, la risoluzione contratto locazione richiede una serie di adempimenti. Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me. Riceverai a stretto giro, il preventivo per una consulenza personalizzata in modo da poter risolvere tutti i tuoi dubbi sull’argomenti. In questo modo eviterai di commettere errori, che in futuro possono essere oggetto di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e pertanto sanzionati. Cosa succede in caso di ritardo nella comunicazione di risoluzione?Cosa succede in caso di ritardo nella comunicazione di risoluzione? In caso di mancato adempimento all'obbligo di pagamento dell'imposta di registro per la risoluzione del contratto, riterrà il locatore responsabile per eventuali sanzioni e danni.
Come si chiude un contratto di affitto con cedolare secca?La risoluzione anticipata deve essere in ogni caso comunicata, entro 30 giorni dall'evento, con una delle seguenti modalità: tramite i servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web); presentando all'ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.
Come fare ravvedimento operoso cedolare secca?Qualora non si sia versato l'acconto della cedolare secca in tempo, è possibile procedere con il versamento mediante ravvedimento operoso utilizzando il codice tributo sanzione 8913 e gli interessi con codice tributo 1992.
Chi deve comunicare la risoluzione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate?La comunicazione di risoluzione contratto e la relativa imposta vede solidali proprietario e inquilino. Per comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione contratto di locazione è necessario versare un imposta di registro di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall'evento.
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Tardiva risoluzione contratto di locazione cedolare secca
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