Quando si acquista un immobile, solitamente di deve versare un anticipo per confermare la volontà dell'acquisto, in modo da "bloccare" il venditore ed assicurarsi che la casa non vada venduta ad altri. In questo articolo ti riassumerò le differenze principali tra una somma versata a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria in un preliminare di compravendita immobiliare. Show
Prima di tutto andiamo a specificare cos’è uno e cos’è l’altra. Table of Contents
COS'E' LA CAPARRA CONFIRMATORIAAi sensi dell’art 1385 del codice civile viene così definita:
Il secondo comma specifica inoltre che:
L’articolo in chiusura recita:
La caparra confirmatoria è dunque un modo “giuridico” di tutelarsi in una compravendita per entrambe le parti, e serve a far si che venditore ed acquirente rispettino gli accordi presi. DEFINIZIONE ACCONTO PREZZO:Quando si parla di acconto prezzo ci riferisce a tutte quelle somme versate prima della compravendita definitiva al venditore. Questi importi non forniscono una tutela da un punto di vista giuridico, ma sono solo degli anticipi sul saldo finale. Nel caso in cui non si dovesse poi concludere la compravendita finale per cause imputabili ad ciascuna delle parti ( indipendentemente che sia il venditore o il compratore) questi acconti vanno restituiti e non possono essere trattenuti o richiesti in misura maggiore. DIFFERENZE TRA CAPARRA CONFIRMATORIA DA UN ACCONTO PREZZO?Per distinguere come viene imputata una somma di denaro versata prima dell'acquisto di un immobile, è sempre bene sottoscrivere una scrittura preliminare ( in forma privata o dal notaio ) in cui viene specificato A CHE TITOLO il denaro viene versato. In caso di caparra confirmatoria suggerisco di inserire anche il riferimento al codice civile ( art 1385 ). Se non viene sottoscritto un preliminare, è sufficiente specificare nella causale del bonifico, o nella ricevuta dell'incasso della somma versata, il titolo a cui viene versata. IMPOSTA DI REGISTRO SULLA CAPARRA E SULL'ACCONTO PREZZOOltre a non essere tutelati in caso di inadempimento dalla controparte in presenza di un semplice acconto prezzo, cambiano anche le imposte che si devono pagare in fase di registrazione dell’atto ( preliminare o compravendita che sia ). Quando si registra in agenzia delle entrate il contratto di vendita o il preliminare, lo stato esige un’imposta di registro sulle somme versate (che vengono puoi ricomprese nell’imposta di registro finale in caso di compravendita soggetta ad imposta di registro). L’imposta da pagare sulla caparra confirmatoria è lo 0,5 % dell’importo versato, mentre sull’acconto prezzo è del 3%. Facciamo qualche esempio: Tizio compra una casa da Caio a 300.000 € al preliminare versa 60.000 € di anticipo. Il valore catastale della casa, sul quale verrà calcolata l’imposta di registro finale è di 100.000 €. Imposta di registro totale da pagare al notaio 100.000 x 2% = 2.000 € Al preliminare le parti stabiliscono l’intero importo viene considerato come caparra confirmatoria, quindi all’atto di registrazione del preliminare Tizio deve versare la somma di € 300 ( 60.000x0,5%) allo stato. Il giorno del rogito Tizio dovrà quindi versare solo 1.700 € al notaio per saldare quanto dovuto. Il problema si pone per immobili con basse rendite catastali dove vengono versate delle grosse somme come acconto prezzo oppure nelle compravendite da impresa costruttrice soggette ad IVA, come mi è successo di recente: importo compravendita: 200.000 € iva da pagare all’atto come prima casa: 8.000 € preliminare con caparra confirmatoria di 20.000 € + 40.000 € di acconto prezzo. Imposte da pagare al preliminare 100 € di imposta di registro sulla caparra confirmatoria e 1200 € di imposta di registro sull’acconto prezzo!! In questo caso le somme sarebbero state indetraibili, comportando per il compratore una spesa ulteriore di 1200 € per niente. Ho concordato allora con l’impresario venditore di imputare l’intera somma di 60.000 € come caparra confirmatoria, determinando così un’imposta totale di soli 300 € facendo risparmiare al mio cliente ben 1300 €!!! Se stai comprando casa clicca sul link per scaricare una bozza modificabile in word di preliminare di compravendita immobiliare, Che differenza c'è tra caparra confirmatoria e acconto?In sintesi, la differenza principale tra acconto e caparra è questa: mentre il primo non ha alcuna rilevanza risarcitoria in caso di mancata conclusione del contratto, la seconda vincola le parti nel mancato raggiungimento di quanto concordato.
Quando la caparra diventa acconto?In mancanza di diverso accordo contrattuale, la somma versata senza specificare se si tratta di una caparra confirmatoria, è considerata come acconto. Perché possa considerarsi caparra è necessario che ciò venga specificato e scritto nel contratto preliminare di compravendita.
Quanto costa la registrazione della proposta d'acquisto?Le proposte d'acquisto accettate e i preliminari con clausola sospensiva (ad esempio subordinate alla richiesta del mutuo), devono essere registrate con il versamento dell'imposta di registro, pari a 200 euro, anche se possono essere previste pattuizioni di caparre confirmatorie oppure un acconto sul prezzo.
Quando si applica l'imposta di registro?Quando occorre pagare l'imposta di registro? Il pagamento dell'imposta di registro è necessario, quando un soggetto, per obbligo di legge o per sua scelta, decide di registrare presso un registro pubblico, un atto scritto. La registrazione dell'atto implica l'immodificabilità del suo contenuto e della sua data.
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Caparra confirmatoria e acconto prezzo imposta di registro
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