Come si calcolano le spese condominiali in base ai millesimi

Gli edifici condominiali hanno delle parti in comune e quindi dei costi da suddividere tra i vari condomini. Gestire efficacemente un condominio è molto importante, al fine di evitare litigi e contenziosi legali: la legge è abbastanza chiara su come dividere i costi comuni.

In questa guida completa sulla ripartizione spese condominiali ti spiego cos’è e come funziona, come dividere le spese tra i vari condomini, ti fornisco una tabella millesimale per il calcolo, una tabella che individua le spese spettanti a proprietario e inquiline e infine cosa fare quando si compra un appartamento, a chi competono le spese tra vecchio e nuovo proprietario

Indice

• Cos’è e come funziona
• Condomini tra loro
• Tabella
• Proprietario inquilino
• Vecchio e nuovo proprietario

Cos’è e come funziona

Le spese condominiali sono quelle uscite economiche relative a parti comuni del condominio. Le spese riguardano lavori di tipo:

1. Ordinario, quali per esempio la pulizia delle scale, del giardino, la corrente elettrica, l’acqua per innaffiare le piante. Si tratta quindi di spese periodiche e costanti.
2. Straordinario, quali per esempio il rifacimento del tetto o della facciata. Si tratta quindi di spese che non avvengono sempre, ma solo al bisogno.

Il codice civile disciplina la ripartizione delle spese condominiali agli artt. 1123-1126.

Condomini tra loro

Ogni condomino deve contribuire alle spese condominiali in rapporto a (art. 1124 c.c.):

1. Valore dell’appartamento;
2. Piano dal suolo.

Ciò significa che il proprietario di un monolocale pagherà meno spese condominiali rispetto a chi ha un quadrilocale. Così come chi ha un appartamento al primo piano pagherà meno rispetto a chi vive al quinto piano.

L’art. 1123 c.c. sottolinea inoltre che le spese condominiali spettano a ogni condomino anche in base all’uso di un bene e al godimento che può trarne. È quindi chiaro che se per esempio un giardinetto è di esclusivo godimento soltanto di alcuni condomini e non di altri, allora saranno i primi a sopportarne le spese più degli altri.

Sempre l’articolo 1123 c.c. nel finale sottolinea “salvo diversa indicazione“, palesando quindi che le parti possono accordarsi anche per un criterio di ripartizione diverso da quello indicato nel codice civile. Purché tali criteri li approvino tutti i condomini all’unanimità durante una regolare assemblea condominiale.

Tabella

Di solito i condomini cercano due tipi di tabelle:

1. Tabella millesimale, per calcolare le spese condominiali dovute da ogni proprietario in base ai millesimi di proprietà:
2. Tabella ripartizione proprietario inquilino, dove indica chiaramente quali sono le spese a carico del locatore e quali invece deve pagare l’inquilino. In questo modo, mettendo in chiaro subito tutti gli aspetti, si evitano litigi futuri su chi deve pagare.

Ecco di seguito una spiegazione su cosa sono entrambe queste tabelle e dei fac simile già pronti da scaricare e usare.

Tabella millesimale

Come ti ho spiegato nei paragrafi precedenti, le quote di proprietà di ogni condomino non sono tutte uguali. Ogni condomino ha una sua quota di proprietà che dipende da vari fattori tra cui grandezza dell’appartamento, piano, ecc.

Per individuare la quota di ogni proprietario si usano i millesimi. Ossia, il valore dell’intero immobile si imposta pari a 1.000 e ogni inquilino è proprietario di tot millesimi. Questi millesimi sono scritti nell’atto di proprietà oppure li calcola una geometra. Quindi se il vostro condominio è sprovvisto, potete affidarvi a un geometra per il calcolo.

Una volta individuati i millesimi di ogni appartamento, allora ogni condomino avrà per esempio questi millesimi:

• Condomino 1 = 150/millesimi (150/1000);
• Condominio 2 = 400/millesimi (400/1000):
• Condominio 3 = 450/millesimi (450/1000).

In totale fanno 1000 millesimi (1000/1000), perché sono 150 + 400 + 450 = 1.000, ossia il valore intero del condominio.

Come avrai ben capito, maggiore è il millesimo, maggiore è la quota di proprietà del condomino e quindi questa persona paga più spese condominiali rispetto agli altri.

Sai già i millesimi di proprietà del tuo condominio? Una volta conosciuti i millesimi di ogni condomino, potete creare una tabella, dove ripartite le spese in base ai millesimi. Per facilitarti le cose, abbiamo creato un file Excel già impostato. Devi solo inserire:

• Numero delle famiglie;
• Millesimi per ogni famiglia;
• Spesa totale, per esempio di acqua, luce, ecc. e il file ti calcola subito la spesa competente per ogni condomino in base ai suoi millesimi.

Proprietario inquilino

Ed ecco invece una tabella, in formato pdf, che ti indica chiaramente quali sono le spese che competono al proprietario e quelle che competono all’inquilino. Si tratta della tabella redatta dalle associazioni di proprietari e di inquilini (Confedilizia, Sunia). Quindi per esempio a chi toccano le spese per le scale, per il rifacimento tetto, per l’ascensore, le spese ordinarie, le spese di manutenzione straordinaria, ecc.

Vecchio e nuovo proprietario

L’art. 63 delle disp. att. codice civile, sottolinea che il nuovo proprietario dell’immobile è debitore in solido con il vecchio proprietario per i costi dei seguenti anni:

1. Corrente, ossia l’anno di acquisto della casa;
2. Precedente all’acquisto.

Se quindi per esempio compri un appartamento del 2021, allora l’amministratore può pretendere il pagamento delle spese condominiali del 2021 ma anche del 2020.

Il nuovo proprietario però, ha il diritto di chiedere al precedente proprietario il rimborso delle spese di sua competenza. Quindi nel tuo caso, potrai chiedere il rimborso delle spese del 2020 e di alcuni mesi del 2021 fino al momento in cui hai comprato la casa.

Lavori di straordinaria manutenzione

Per quanto riguarda le spese di straordinaria manutenzione, deve pagarle la persona che era proprietaria al momento della delibera assembleare definitiva (Cassazione, sentenza n. 24654/2010; Tribunale di Milano, sentenza n. 27/2016).

Se quindi il vecchio proprietario aveva dato il suo consenso a una delibera assembleare, allora le spese sono a suo carico, anche se vengono eseguite con il nuovo proprietario. Quest’ultimo, se le paga di tasca sua, potrà chiederne il rimborso al vecchio proprietario.

Attenzione

È importante sottolineare che per individuare il vero debitore delle spese straordinarie, bisogna considerare chi ha partecipato alla delibera definitiva di approvazione di tali spese. Non valgono le assemblee condominiali di discussione o di preparazione alla delibera definitiva.

Se quindi per esempio il vecchio proprietario ha partecipato a un’assemblea di condominio in cui si discuteva del lavoro straordinario, ma non c’è stata alcuna decisione definitiva, allora non ne è responsabile. È responsabile solo la persona che partecipa all’assemblea condominiale che definitivamente approva quel lavoro di manutenzione straordinaria.

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