Un lettore ci chiede se l’affitto prolungato va comunicato all’Agenzia delle Entrate. Se, ad esempio, il proprietario di un appartamento dovesse dare disdetta dell’affitto all’inquilino ma ciò nonostante, vedendo che questi non va via, continua a consentirgli di rimanere all’interno dell’immobile, pagando però le successive mensilità del canone, è tenuto a fare la segnalazione all’Agenzia delle Entrate? Con quali modalità? I canoni eventualmente percepiti dopo la risoluzione del contratto potranno continuare a essere tassati in regime di cedolare secca? Cerchiamo di fare il punto della situazione. Si fa innanzitutto presente che, nel caso in cui il locatore decida di concedere all’inquilino una proroga di qualche mese dell’affitto – al fine di trovare, nel frattempo, un’altra sistemazione adeguata – non è necessario stipulare un diverso contratto di locazione. Anzi, sarebbe un errore perché da questo decorrerebbe il nuovo periodo di almeno quattro anni o tre anni per le locazioni ad uso abitativo (a seconda del tipo di contratto). A meno che non si voglia stipulare un contratto di locazione per uso transitorio. Sarà quindi sufficiente ottenere dal conduttore una richiesta scritta di proroga nella detenzione dell’immobile, anche se con contratto scaduto, ribadendosi l’osservanza di tutte le clausole contrattuali durante il periodo di proroga. I corrispettivi percepiti in questo periodo dovranno essere richiesti e accettati a titolo di indennità di occupazione. Non sarà necessario restituire il deposito cauzionale se non al momento della riconsegna. Passiamo ora all’aspetto fiscale. Tanto la disdetta anticipata del contratto di locazione quanto la prosecuzione di fatto dello stesso, anche dopo la disdetta, devono essere oggetto di apposita trasmissione all’ufficio delle imposte. Dunque, l’affitto prolungato va comunicato all’Agenzia delle Entrate. A tal fine, è necessario trasmettere il modello RLI all’agenzia stessa per comunicare la prosecuzione “forzata” della locazione, entro 30 giorni dalla scadenza contrattuale. Con tale modello si potrà poi decidere se confermare o meno l’opzione per la cedolare secca, trattandosi comunque di canoni da locazione abitativa. Al momento poi dell’effettiva riconsegna dell’appartamento, andrebbe comunicata la cessazione all’agenzia delle Entrate, effettuando il relativo versamento. Anche l’indennità di occupazione versata dall’inquilino dopo la scadenza del contratto, in quanto indennità sostitutiva di reddito fondiario [1], conserva il medesimo trattamento dei canoni di locazione, anche ai fini della cedolare secca. Pertanto, va dichiarata e tassata. note[1] Ex articolo 6 del Tuir (Dpr 917/1986). Autore immagine: depositphotos.com La risoluzione del contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della naturale scadenza, ossia prima della scadenza fissata nel contratto stesso. Qualora una delle parti – locatore o conduttore – abbiano necessità di porre fine al contratto prima della naturale scadenza, bisogna procedere con la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Ma come funziona? Cosa è necessario pagare? Quali sono le modalità e i tempi? Cerchiamo di scoprirlo insieme. Risoluzione del contratto di locazione, cosa dice l’Agenzia delle Entrate A fornire importanti informazioni sulla risoluzione del contratto di locazione è innanzitutto l’Agenzia delle Entrate, che sottolinea: “Si parla di risoluzione del contratto se il rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale”. Quanto costa la risoluzione del contratto di locazione Ma la risoluzione del contratto di locazione comporta dei costi, rappresentati dall’imposta di registro. Come spiegato dalla stessa Agenzia delle Entrate, in caso di risoluzione del contratto di locazione prima della scadenza naturale è necessario versare entro 30 giorni l’imposta di registro in misura fissa. La spesa è di 67 euro. Per effettuare il pagamento dell’imposta di registro si possono utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente oppure si può utilizzare il modello F24 “Elementi identificativi”, servendosi del codice tributo 1503. Risoluzione del contratto di locazione utilizzando il modello F24 Nel caso in cui per procedere alla risoluzione del contratto di locazione si scelga di pagare l’imposta di registro utilizzando il modello F24 “Elementi identificativi”, con il codice tributo 1503, bisogna comunicare la risoluzione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto. E’ altresì necessario presentare, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI opportunatamente compilato. Risoluzione del contratto di locazione in caso di cedolare secca E’ poi importante sapere che se si procede per la risoluzione del contratto di locazione e tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, non bisogna pagare l’imposta di registro. E’ però necessario comunicare la risoluzione del contratto di locazione all’ufficio in cui è stato registrato il contratto. L’imposta è invece dovuta se almeno un locatore non ha optato per la cedolare secca. Recesso del conduttore in caso di locazione abitativa L’articolo 3 della legge sulla locazione abitativa (legge n. 431/1998) recita: “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”. Quindi, effettuando una comunicazione al locatore con un preavviso di sei mesi, in presenza di gravi motivi, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto. Recesso del locatore in caso di locazione abitativa Sempre secondo quanto previsto dall’articolo 3 della legge sulla locazione abitativa (legge n. 431/1998), alla prima scadenza del contratto il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, ma sono necessari motivi specifici. Ecco quali:
Articolo tratto da “Idealista” Chi deve comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto di locazione?– Presentazione del modello RLI cartaceo compilato presso l'ufficio dell'Agenzia Entrate in cui è stato registrato il contratto. Chi deve comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione contratto di locazione? La comunicazione di risoluzione contratto e la relativa imposta vede solidali proprietario e inquilino.
Cosa bisogna fare alla scadenza naturale del contratto di locazione?Dopo 8 anni dalla stipula del contratto di locazione, esso giunge alla sua scadenza naturale. Da questo momento, sia il locatore che il conduttore hanno la facoltà di rescindere il contratto senza necessità di motivazioni particolari, ma sempre fornendo un preavviso di 6 mesi.
Come verificare la chiusura di un contratto di locazione?Dal sito web ufficiale dell'Agenzia delle Entrate è possibile verificare sia la chiusura naturale dell'accordo contrattuale sia quella eventualmente anticipata.
Chi deve pagare le spese di chiusura del contratto di locazione?Il pagamento della tassa di 67 euro prevista per la risoluzione anticipata del contratto di locazione spetta sempre al locatore, anche nel caso in cui sia stato l'inquilino a volere la recessione. Tuttavia, il locatore può richiedere e ottenere dal conduttore metà della somma versata.
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